Il regolamento condominiale rappresenta il documento fondamentale per garantire una convivenza ordinata e rispettosa tra i residenti di un edificio. Questo insieme di norme, da redigere per iscritto, serve a definire in modo chiaro diritti, doveri e modalità di utilizzo delle aree comuni. Scopriamo insieme cos’è, quando è richiesto e quali aspetti deve trattare.
Che cos’è il regolamento condominiale?
Dal punto di vista giuridico, il regolamento di condominio assume il ruolo di statuto interno, valido per tutti i partecipanti alla comunione. Indipendentemente dalla sua origine (assembleare, contrattuale o giudiziale), stabilisce un sistema di norme vincolanti, destinate a disciplinare i rapporti tra i condomini e l’utilizzo degli spazi comuni.
La Corte di Cassazione (sentenza n. 12342/1995) ha sottolineato come tale regolamento, anche quando abbia carattere contrattuale, si configuri come fonte di diritti e obblighi a carico dei singoli, più che dell’insieme dei condomini nel loro complesso.
Quando è obbligatorio avere un regolamento?
La presenza di un regolamento condominiale diventa obbligatoria quando l’edificio è composto da più di dieci proprietari. Lo stabilisce l’articolo 1138 del Codice Civile, secondo cui il documento deve contenere norme relative:
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all’uso delle parti comuni,
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alla ripartizione delle spese,
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alla tutela dell’aspetto decorativo dell’edificio,
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alla gestione e amministrazione del condominio.
Le tre tipologie di regolamento
Non tutti i regolamenti condominiali sono uguali: ne esistono infatti tre varianti principali, ciascuna con caratteristiche e modalità di adozione specifiche:
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Contrattuale: predisposto dal costruttore o incluso nei rogiti di vendita, vincola fin dall’inizio tutti i proprietari. Può contenere clausole anche più restrittive rispetto a quanto previsto dalla legge, purché non in contrasto con norme inderogabili.
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Assembleare: approvato con una votazione a maggioranza (oltre 500 millesimi). Regola principalmente la gestione e l’uso delle aree comuni, ma non può intervenire sui diritti individuali dei condomini.
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Giudiziale: introdotto da un giudice su richiesta dell’assemblea, quando non si riesce a trovare un accordo interno.
Cosa contiene un regolamento condominiale
Un regolamento ben redatto include diversi elementi essenziali, tra cui:
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indicazioni identificative del condominio;
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elenco delle parti comuni e relative modalità d’uso;
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criteri di ripartizione delle spese;
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norme sul rispetto del decoro architettonico;
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orari del silenzio e gestione dei rumori;
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disposizioni sulla privacy e la partecipazione alle assemblee;
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modalità di nomina e funzioni dell’amministratore;
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regole relative alla morosità e alla presenza di animali domestici.
In merito a questi ultimi, è bene precisare che la legge consente di tenere animali domestici nelle abitazioni, ma vieta espressamente la presenza di animali ritenuti pericolosi.
Rumori e orari da rispettare
Uno degli aspetti più delicati è la gestione della rumorosità, tra le principali fonti di tensione nei condomini. Il regolamento dovrebbe stabilire fasce orarie dedicate al silenzio, oltre a eventuali limiti per l’uso di spazi comuni come cortili, giardini, terrazze o piscine.
Come si modifica un regolamento?
Le modalità di modifica dipendono dal tipo di regolamento:
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Assembleare: può essere modificato con l’approvazione della maggioranza degli intervenuti e dei millesimi.
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Contrattuale: richiede l’unanimità dei condomini, in quanto incide su diritti acquisiti e spesso su parti private.
Non esiste un costo fisso per queste modifiche: tutto dipende dalla complessità dell’intervento e dall’eventuale necessità di coinvolgere professionisti come avvocati o notai.
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Chi vigila sul rispetto delle regole?
Il compito di far rispettare il regolamento spetta all’amministratore di condominio, come previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile (modificato dalla Legge 220/2012). In caso di violazione, l’amministratore può applicare sanzioni fino a 200 euro, che salgono a 800 euro se l’infrazione viene ripetuta. Nei casi più gravi, è possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria.
Domande frequenti
Esistono modelli di regolamento disponibili online?
Sì, online si possono trovare vari esempi utili per avere un’idea della struttura del documento. Tuttavia, si consiglia sempre di affidarsi a un esperto per la redazione definitiva.
Tutte le regole derivano dal Codice Civile?
Le norme principali provengono dal Codice Civile, ma possono essere integrate con disposizioni specifiche previste nel regolamento del singolo condominio.
Dove si conserva il regolamento?
Il regolamento condominiale deve essere conservato nel registro dei verbali dell’amministratore ed essere sempre accessibile ai condomini che ne facciano richiesta.
